（獨媒特約報導）今屆特區政府發了瘋找地建屋，被點中的地皮，附近居民和區議員就爭論一番，爭論會否失去社區設施，會否破壞生態。政黨就批評政府建屋量太低，無心為市民建安樂窩。
這時，有一批老公務員站出來，要求政府來重建他們的居所。政府早前回覆，指假若餘下的227個公務員建屋合作社全數重建，最多約可提供963,000平方米總住宅樓面面積。然而，發展局卻不接受建議，私人發展商無意出巨資補地價，而市區重建局也不認為此等樓宇需要急切重建。
這類合作社很特別，原來這類屋宇的業權和地皮也是合作社擁有，而非發展商、業主或政府。本網專題探討公務員住屋模式，並先探討合作社的興起與末落，下一篇會描述補地價的過程如何複雜和阻礙重建。
合作社緣起：公務員爭取住屋福利
二戰後，不少國家和地區也興建住屋合作社，以安置大量新增人口，香港也不例外。過往本港曾出現過其他的居住權模式，位於大坑西邨的私營廉租屋是一例，公務員建屋合作社也是一例。
當時香港較動盪，提供公務員屋宇是穩定公務員士氣，以求透過他們管治香港的方法。另外，政府那時推出一些計劃，以優惠地價批地私人僱主建宿舍給僱員，同時給予外籍公務員房屋福利。公務員工會要求政府一視同仁，政府於是推出合作社計劃，回應本地公務員的要求。
1952年，港英政府推出公務員房屋福利計劃，容許公務員根據《合作社條例》（第33章）組成公務員建屋合作社（合作社），向政府申請批地和低息貸款（3.5至5厘年息）建屋。
當年分期付款購置物業並不流行，要置業就要一次過付款。如果要租屋，市民要麼選擇廉租屋，要麼就唐樓，但不少單位的質素不佳，一如「七十二家房客」。所以，對公務員來說，貸款住房是個不錯的選擇。
本網訪問了其中一位居住在順寧道公務員樓宇約25年的戶主黃伯仁。他是公務員合作社申訴大會召集人。該樓宇在1959年入伙，他是第二批社員。
土地及樓宇業權歸合作社
黃伯仁說，成立合作社，最少需要10名公務員，通常為十多名至百多名，每股100元。大廈建成後，每名社員入住一個單位。合作社向政府購地及申請有息貸款，以支付地價及建築費。它們再自行找建築商。政府提供一半至三分之二的地價折扣。每個社員分20年攤還貸款。
土地及樓宇業權歸合作社。社員只可居住，直至退休後才有終生居住權。社員過身後，居住權可轉移至直系親屬，例如配偶和子女。
只要符合負擔能力的長俸制公務員便可申請，不分職級及部門。有些合作社成員背景較一致，例如同是警察或同一家醫院的員工，有些則較多差異，是靠朋友網絡集合。由於住客始終是公務員甚至是同事，關係較和諧，而且因為社員希望長期居住，他們也自覺守規矩，不會輕易犯例。
問及建屋合作社的管理模式，跟業主立案法團的分別，黃伯仁回答，如果有社員違反《合作社條例》附例（例如持續滋擾鄰居），該合作社的管理委員會有權徵集全體社員，驅逐該社員。當社員因為任何原因，中止公務員合約，他們就要遷出。他們只可取回那份100元股本，建屋開支則不會退還。他就認識一些鄰居因為幾次香港經濟危機破產，而退出合作社。此外，合作社承擔樓宇管理及維修等責任。
公務員合作社申訴大會召集人黃伯仁，邀請本網記者到順寧道公務員合作社接受訪問。（易汶健攝）
合作社監管不足，未能地盡其用
合作社計劃並非無瑕疵。翻查1980年香港大學一篇碩士論文，指政府在1960年代放慢建屋合作社步伐，因為認為計劃出了問題，主要效益有限，例如建屋進度慢，耗費昂貴，地皮未用盡該地皮的最高准許地積比例（只有4至5層高而沒有升降機），安置公務員的數目有限。此外，當時有社員私下高價轉讓單位，又收受建築商回佣。政府在1962年推出「本地公務員興建樓宇計劃」，收回建造、管理及分配單位的權力。1979年以後，政府再無新的本地公務員建屋合作社／本地公務員興建樓宇計劃。
1970至1980年代初落成的公務員合作社樓宇，設施較齊備，包括升降機（例如華員邨）。總的來說，建屋合作社單位面積大多方正實用，介乎500至2,000平方呎。用1976年基準計算，單位價值介乎19,000至220,000元。
1987年：政府容許解散合作社
在1970年代，部份合作社的社員已清還政府貸款。當時正值中英談判，他們擔心政權轉移之後，公務員樓的業權屬誰，甚至失去居住權，於是提出取回土地業權及居住權。經過一番商議，政府在1987年容許合作社在取得所有社員同意下解散，進行分契手續，社員取得其均等而不可分割的樓宇及土地業權（equal and undivided share）。到1993年，同意解散的比例降至75%。2000年之後，解散和重建公務員樓的步驟簡化了。
目前全港未解散及已解散的公務員建屋合作社共有238個，當中未解散的佔61個。在已解散的合作社中，13個已就轄下的樓宇向地政總署補地價，當中11個轄下的樓宇已重建。解散後，業主成立立案法團，運作跟私人樓宇無異。按有關的各個地皮容許的地積比率計算，推算最多約可提供963,000平方米總住宅樓面面積。
合作社之末落及困境
其實，自從1970年代開始，政府漸漸以津貼或貸款方式資助公務員尋找居所。由2000年6月開始，公務員只剩下現金津貼及公屋配額。
誠然，公務員合作社已到了末日，而不少樓宇跟前社員本身也年事已高，成功重建或翻新的只屬少數。黃伯仁總結了以下幾點樓宇的困境：
1. 很多退休老公務員沒法上落樓梯，要麼被迫留在家中，要麼租住有升降機的單位。
2. 部份業主因為移民而丟空單位。
3. 重建涉及的補地價和填補可見樓面面積金額，價格高昂，令發展商卻步，無法收購重建合作社。
4. 以上原因，不少合作社的單位長期被空置。
5. 樓齡多逾50年，新買家不能向銀行抵押物業借貸，故須一筆過現金付款。
6. 樓齡大，每4至5年要定期維修，累積費用不菲。有些樓宇（如順寧道公務員樓）在水荒時用海水建造，所以鋼筋特別容易生锈，樓宇內外石屎不斷剝落。與其無了期維修，不如直接重建。
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順寧道其中一個公務員合作社單位，大廈多次裝修，但仍非常殘舊，又沒有升降機，戶主早已搬到別處，現址留下一堆雜物。
我們這刻討論的，是一般人尋找居所時，除了公屋、居屋、私人房屋、丁屋及寮屋外，還有沒有空間選擇。建屋合作社的特點，是發展樓宇不以牟利為目標，而且實踐集體購買，集體管理，也較易建立鄰里關係。住戶是購買合作社的股份，而非個別位。物業可以是住戶籌措興建，或者是由屋宇業主租出。究竟這種另類住屋模式，在香港還有沒有立足之地？
香港理工大學社會科學系講師鄒崇銘近來研究社區經濟，初步構想非牟利住屋。他認為資金和管理模式是最重要的問題。首先，政府可以減免部份甚至全部地價，降低建屋開支。政府和住戶可以共同融資建屋。然後，兩者可以聘請專業團隊管理屋宇，畢竟並非所有住戶也有能力和知識管理物業。然而，那個團隊是以提升住戶和社區生活質素為目標，而且可以量化，讓人們可以理解和監察（例如採用社會投資收益率估算）。更重要的是，屋宇決策（例如休憩地方設施）是由住戶集體商議，跟團隊雙向溝通，目標是地區民主。
合作社住屋難翻生
香港的房屋發展史，是由多元趨向單一，估計是政府大力興建廉租屋以及公屋，以及本地地產商在暴動後發迹，大舉買地的結果。如果公屋能夠解決市民基本居住問題，為何維持其他制度？當香港人經常搬遷，而且因為各種原因而沒有參與屋宇管理事務，他們有多願意嘗試合作建屋？大坑西邨私營廉租屋的例子，需要有善長仁翁出資，政府批出特惠地價，難度甚高。去年有社會投資機構創先河，把物業單位租給有即時住屋困難的單親家庭，而租金是按家庭負擔能力釐定，而非市價。計劃在探索階段，而最重要的因素在投資者願意在牟利之餘追求社會目標，例如解決貧窮問題。公務員建屋合作社的問題迫切，難怪不少老公務員解散合作社，尋求重建。
下一篇文闡述補地價如何阻礙公務員樓宇重建及改善住戶居住環境。
採訪：易汶健、autumnyu
整理及主題圖片來源：易汶健