「瑞銀證券發表報告，估計佔領中環會成功阻礙置地、鷹君和九倉等地產財團賺錢，令香港重新思考經濟至上的發展邏輯……」
以上語句純屬虛構。該報告本意是指佔中一旦發生，對香港經濟，尤其是中環辦公室和商場的影響。這會打擊香港的金融和旅遊業。然而，報告也道出哪些地產財團佔了中環核心商業地帶，以及較依賴旅遊業生存。
筆者透過朋友取得瑞銀證券3月31日發表的14頁報告。報告估計佔中在2014年第三季或之後發生，約1萬人參與。較受影響的地主和發展商，包括置地、鷹君和九倉，較少影響的就是太古地產、希慎和領匯。
圖：瑞銀報告的第一頁。
報告：堵路、阻經濟、損形象
報告的理據，是佔中會塞住主要道路，影響香港形象。長期的運動，會影響金融和非本地遊客帶動的零售業部分。這佔去2013年約25.5%的本地生產總值。報告估計佔領的地方包括政府總部、立法會、銀行街、置地廣場和交易廣場一帶。再者，即使抗議只在中區發生，但受影響的範圍一定超出中區。（話雖如此，不少報章報導，中區多家金融企業已預備好臨時寫字樓，減低影響。）
引曼谷反政府示威為鑑
分析員用年初的曼谷反政府示威參考。示威者佔領曼谷市中心，旅遊人數下降，股市在去年11月到今年1月初下跌15%，樓價下跌25%，今年一月單月經濟損失達6.45億美元。報告推論長時間的（prolonged）佔領中環行動，同樣令股市波動，尤其是地產股。
指標：資產淨值潛在影響
報告以各財團在中環寫字樓數目、全港酒店數目、以及遊客在商場的消費額，量度個別地產商的潛在損失。置地的資產淨值（net asset value，NAV）中，47%屬於中環寫字樓，加上5%與遊客在商場的消費額相關，合共52%，因此影響最大。其次為九倉（24%）和鷹君（20%）。相較之下，嘉里、太古地產及領匯影響較小，分別佔1%、4%及5%。
圖：now新聞台影片截圖 《文匯報》有更詳細的表，有興趣可鍵入觀看。
若以今年預測盈利計算，置地涉及以上三者的比重達54%，其次為鷹君（22%）和九倉（18%）。相較之下，嘉里、太古、領匯和恆隆分別只有1%、4%、5%和5%。
圖：now新聞台影片截圖 《文匯報》有更詳細的表，有興趣可鍵入觀看。
批評佔領中環的人，通常會打出經濟牌。建制派立法會議員和評論員隨即引用報告，指佔中會造成社會動盪，無助爭取普選。
篩選例子？
然而，仔細一點看，報告的論據和論證似乎欠周全。首先，報告只抽取曼谷示威這個有利例子，而隻字不提2011年美國的佔領華爾街運動。在佔領初期，即2011年10月至12月，道瓊斯工業平均指數由11,000點升12,000點，後來跌至11,200點，再抽升。台北股市在反服貿運動期間下跌，但只有154點，約2%，出現在3月18至21日，在此前後都是升市。
筆者找來筆名司南的朋友，評論一下報告。他說比較像樣的分析，起碼也應作情景分析（scenario analysis）。「假設佔中持續短／中／長期，對經濟的影響，對實際客戶人數、租金收入或資產價值有何影響。文中只有『假設佔中會長期進行（prolonged）』，但連所謂長期有多長都沒說明，我實在不知他的估算，完全無從討論。」連長遠財政計劃工作小組，也有不同年份推算，瑞銀報告卻欠奉。
地產股的資產主要是不動產，房產價格會受政治環境影響。如果佔中是個短期事件，資產價值變動也是短期。如果報告認為會長期進行，就要展示相關估算。
風險因素同樣影響物業價格
有趣的是，瑞銀證券特別註明，對香港物業帶來4項主要風險的因素，似乎跟佔中沒有直接關係：大幅加息、政府措施、政府大幅提高土地供應，以及諸如內地經濟硬著陸的宏觀因素。究竟這些風險因素會有多打擊地產市道呢？報告沒有談及。
政府向商界地產界選委交代 打擊佔中
主流商界害怕佔中，因為如果佔中成功，特首能由一般選民提名，特首不能只顧商界的利益，而要回應選民訴求。這會搞亂現狀。在2012年特首選戰，商界佔了1,200個席位中的300個。如果計算其他界別，而跟商界有關係的選委，數目達到450席。當中有64人，即超過5%，來自14個地產財團，一個地產商會組織，和一個立法會地產及建造界功能界別。縱使建制陣營各有派別，但就槍口一致批評佔中（看看林大輝議員的宣傳橫額），害怕佔中倒米。
本文質疑這份證券行報告部份論據。假若論點和論據無誤，這就反映中環被那些地產財團佔據（或阻礙了）。對於支持佔中的人來說，這份報告反過來道出了這些企業有多少業務跟物業和旅遊業相關。支持佔中的金融人，似乎要多花功夫，說服從業員認同。對於草根團體，這份報告正正點出誰是角力對象。
註：本文感謝筆名司南的朋友，給予意見，尤其在分析報告部份。