圖：2011年順寧道街坊訓街抗議市建局未能原區安置。經過民間多年批評，新的《市區重建策略》終在2011年推出，聊補不足。不過新近的高院案例，卻指新《策略》未必保障早年已公布的重建項目。（作者攝）
高等法院原訟庭最近頒下判詞，指2011年才生效的新《市區重建策略》，並不適用於2007年公布的觀塘重建項目，舊區居民或因此失去「樓換樓」、「鋪換鋪」補償。有關《市區重建策略》的法律效力，此案初步指出《策略》「並不規管市建如何執行重建項目」，可能令市建局行事更缺乏監察。
案件
涉事物業為九龍物華街光輝樓地下5號舖。地政總署於2012年3月2日刊登憲報，通知業主，根據《收回土地條例》收回土地作公共用途。
物業的業權，自2012年6月2日午夜起，歸屬政府所有。
新《市區重建策略》：市建有責任代租戶物色新鋪
被告是地鋪的租戶，自1996年便在該地點經營遊戲機中心業務。他們拒絕遷出，並在6月2日後一直繼續佔用地鋪。
被告認為，政府應受到《市區重建條例》第20條訂明的《市區重建策略》2011年版第28條約束。該28條指「“市建局作為原告人的代理人需盡可能在重建項目同區物色合適處所，以協助受影響的商舖營運者能遷往同區另一處所繼續營業，並會協助受影響的商舖營運者租用或商舖業主購置在完成的重建項目內的舖位”」。
被告指政府沒盡到法定責任為他們覓鋪，由於他們是經營遊戲機中心，也很難找到鋪位。
政府：舊版才適用
代表政府的周家明資深大律師則認為，因為本重建項目（觀塘市中心—主地盤發展計劃）是在2007年公布，因此2011年版的《市區重建策略》並不適用。相反，應該是2001年的舊版《市區重建策略》才適用。
他又認為，雖然發出公告的日期，是在2011年新版生效之後，但此項目仍是「觀塘計劃」的部份，屬已開展進行中的計劃，此點被告人未有質疑，故不應受新市重建策略影響。
政府：《市區重建策略》不監管市建計劃如何執行
政府又提出，根據《市建局條例》第21(3)條，市建局在擬備其提案計劃及項目實施計劃時（programme of proposals and programme of implementation for projects），應遵循《市區重建策略》中所載的任何指引。換句話說，《市區重建策略》的法定效力，僅涉及市建局提案計劃及項目實施的計劃 （programme），並不涉及如何執行這些提案計劃及項目實施的細節。
結果
高院聆案官勞潔儀基本上認同政府的觀點，判政府勝訴。原告人需遷出物業，並繳付霸佔時間應付的市值租金、物業中間收益的利息和訟費。
《市區重建策略》有何重要性?
究竟這個《市區重建策略》與我們有什麼相關？首先我們得明白，市區重建由市建局負責，而市建局的權力有幾大，就由《市區重建局條例》規管和賦予。這個《市區重建局條例》的第21條列明，市建局每年要向財政司司長交出一份「業務綱領」候批，而在撰寫這個「業務綱領」時，要依循根據條例第20條所訂、《市區重建策略》的指引。換言之，《市區重建策略》會規範著市建局的「業務」如何進行。
居民或失「樓換樓」權利
因此，此案有起碼兩點值得注意。首先，法官認為新的《市區重建策略》不適用於2011年前已公布的重建項目。以此邏輯，不少重建項目下的居民，未必能得到新《市區重建策略》保障。2011年公布的新《市區重建策略》，重點項目包括設立市區更新信託基金等等。當中更重要的，是所謂「樓換樓」計劃：按市建局所言，局方「會在其重新發展項目原址或同區或適當地盤提供「樓換樓」選擇，作為 給住宅自住業主的現金補償及特惠金以外的選擇。」如果按本案的邏輯理解，這些項目苦主有可能失去樓換樓、鋪換鋪的補償，影響不可謂不深遠。
第二點值得留意乃是，法官認同《市區重建策略》的法定效力，並不規範市建局如何執行和落實重建提案計劃，也管不到各個項目實施的細節。由於《市區重建策略》本身已經相當空泛，在這個案中，我們更能體會它的局限。目前重建項目的進行，收地是有硬法律去收(《收回土地條例》)，賠償卻只有隨時可更改的政策去落實，並沒有法律原則可以依循。如果如法官所言，《市區重建策略》連市建局如何落實計劃都監管不了，我們又看不到市建局要向什麼政府部門負責，市建局行使權力便更無皇管，被重建戶就更欠保障。
判詞
2011年新《市區重建策略》
2001年新《市區重建策略》(p.11 of pdf，即文件的附錄I)
＊此文只作參考，亦非法律意見。筆者已盡力確保資料無誤，但掛一漏萬，還請見諒。個別人士如有需要，請按個別案情，尋求獨立法律意見及其他專業協助。